Per poter accedere alla detrazione fiscale #Superbonus 110%, prevista a vantaggio dei singoli comproprietari, occorre procedere mediante 3 assemblee condominiali.
Prima assemblea: si affida ad un professionista l’incarico di realizzare lo studio di fattibilità, il cui esito è condizione di procedibilità. Si verifica: la tipologia dell’edificio, per constatare se rientri o meno tra quelle che possono accedere alla detrazione; la categoria catastale, nonché l’esistenza dell’edificio e la sussistenza dello stato di legittimità. Il tecnico dovrà accertare, che vi sia un impianto di riscaldamento all’interno del fabbricato; che i condòmini si trovino nelle condizioni legali e fiscali per accedere alla detrazione, che gli interventi da realizzare, comprensivi dei costi di progettazione, rientrino nei limiti di spesa previsti. Il costo dello studio di fattibilità rientra tra quelli detraibili, solo a condizione che gli interventi poi vengano effettuati. In tal caso, infatti, si considera come una spesa strumentale all’esecuzione dei lavori. Qualora tale analisi preventiva non dia esito positivo, il compenso richiesto dal professionista resterà a carico dei singoli condòmini.
Nella seconda assemblea, oltre al tecnico cui affidare la progettazione, si nominano gli asseveratori e i singoli optano per l’agevolazione fiscale prescelta (detrazione diretta, sconto in fattura e/o cessione del credito).
Nella terza e ultima assemblea: si approva il progetto esecutivo; si autorizza l’amministratore alla sottoscrizione del contratto d’appalto; si nominano le figure professionali coinvolte (direttore dei lavori, coordinatore per la progettazione, coordinatore per l’esecuzione dei lavori, eventuale responsabile dei lavori); si delibera l’istituzione del fondo speciale e si approva il piano di riparto delle spese.
Il tutto con le maggioranze previste e quindi serve sia la maggioranza degli intervenuti e sia che questi rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.
Qualora, per ottenere il doppio salto di classe energetica, la realizzazione di interventi sulle parti comuni comporti modifiche peggiorative su parti private, occorrerà il consenso espresso dei singoli proprietari coinvolti. È il caso dell’esecuzione del cappotto termico che determini una riduzione del piano di calpestio dei balconi, che sono di proprietà privata. Analogamente, se gli interventi da realizzare alterano il decoro architettonico dell’edificio, inteso come bene comune, occorrerà una delibera assunta all’unanimità.